邳州房产律师提示：新冠肺炎疫情并不必然免除开发商的逾期交房违约责任，但对于逾期交房的违约金法院是有权进行相应调整的。

      上诉人：青岛天某房地产开发有限公司

      被上诉人（原审原告）：王某某，女

      被上诉人（原审原告）：张某某，男

      2019年12月14日，王某某、张某某作为买受人与天某公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王某某、张某某购买天某公司开发的房屋。天某公司应当在2021年6月30日前向王某某、张某某交付商品房；

       2021年12月31日，天某公司作出《<泰山华府>小区交付告知函》（以下简称《告知函》），告知王某某、张某某房屋不能如期交付，承诺1、2、3号楼统一交付时间为2022年3月31日前。

       同时载明：自合同约定房屋交付日期顺延90日起，执行合同项下按日计算买受人已付房款全额万分之0、1的违约金约定。

      一审法院认为，王某某、张某某与天某公司签署的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，当事人应当遵照履行。天某公司存在逾期交付房屋的违约行为，应当承担违约责任。本案的争议焦点为：1、天某公司主张的不可抗力是否成立；2、天某公司要求调低逾期交房违约金是否合法。

      1、关于天某公司主张的不可抗力是否成立。

       天某公司虽辩称因发生新冠肺炎疫情而适用不可抗力条款免除相应期限违约金，但并未举证证明新冠肺炎疫情对其房屋交付实际产生的影响，故对天某公司该抗辩意见一审法院不予采信。且双方在补充协议中对交房时间顺延90天且天某公司不承担违约责任的约定，已经免除了天某公司逾期交房的部分违约责任，天某公司再以受疫情影响为由免除其违约责任没有法律依据，一审法院不予采纳。

      2、关于天某公司要求调低逾期交房违约金是否合法。

      王某某、张某某要求按照天某公司在《泰山华府小区交付告知函》中承诺标准主张违约金；天某公司认为违约金数额过高，请求基于逾期交房给王某某、张某某造成的损失予以调整。

       本案中，天某公司认为其逾期交付房屋，造成的王某某、张某某实际损失应以案涉房屋同地段、同类型的房屋市场租金价格为衡量标准；根据评估结论，案涉房屋同地段、同类型房屋日租金为122.22元。

      本案中天某公司系从事商品房开发销售的商事主体，《告知函》系天某公司交房逾期后为解决纠纷作出的单方承诺。《告知函》中天某公司承诺于2021年3月31日前统一交付房屋，并提高了逾期交房期间的违约金。

      天某公司在作出上述承诺后仍未依约履行，属于主观上存在恶意，此种情形单方承诺的违约金带有惩罚性，无需进行酌减。

       但是，天某公司逾期交付房屋造成的王某某、张某某损失应认定为房屋租金损失，《承诺函》的违约金数额与王某某、张某某损失差距较大，有失公平。

      依据《民法典》第六条关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方权利义务”的规定，应对《承诺函》违约金数额予以酌减，一审法院认为，以《承诺函》载明数额的80%计算违约金为宜。

     经核算，依照《承诺函》2021年9月29日至2022年4月12日期间违约金为总额为52135元（2640420元×万分之0.65×153天+2640420元×万分之2×31天+2640420元×万分之3×12天）；天某公司应承担的违约金为41708元（52135元×80%）。

       依据《中华人民共和国民法典》之规定，一审判决：

     1、青岛天某房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付王某某、张某某逾期交付房屋违约金41708元；

     2、驳回王某某、张某某的其他诉讼请求。

      二审法院维持了一审法院的判决。

       因此，在购买商品房后，若发现逾期交房的，或者在商品房装修发生纠纷的，在起诉之前，可以寻求邳州房产律师的意见，了解如何更好地组织和运用证据，就有可能获得法院的支持。