邳州律师姜威提示：开发商在出售房屋时，称小区是某某学校的学区房，但当业主购买房屋后，该小区变成了其他学校的学区，开发商是否属于虚假宣传呢？今天分享的一个案例就是法院不认为开发商属于虚假宣传。

上诉人（原审被告、反诉原告）：江西某意投资发展有限公司

被上诉人（原审原告、反诉被告）：艾某某，男

一、商品房的买卖过程及诉讼请求

艾某某向一审法院起诉请求：

1、判令某意公司向艾某某支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以房屋总价款867675元为基数，自2021年5月2日起按日万分之一计算至实际交房之日止，暂计算至2022年5月18日为33058.42元）；

2、就某意公司虚假宣传行为，请求责令某意公司向艾某某支付赔偿金20000元；

3、某意公司补偿艾某某因房屋质量问题整改差价20000元；　　

2021年1月20日，艾某某为买受人，江西某意投资发展有限公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。

二、法院认为逾期交房违约金该支付，但开发商不属于虚假宣传

一审法院认为，艾某某与某意公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，依法受法律保护。

由于2020年新冠肺炎属重大突发性公共卫生事件，该疫情系案涉合同订立时不能预见、不能避免并不能克服客观情况，应认定为不可抗力事件。根据抚州市政府相关文件精神，因疫情不可抗力原因依据合同约定某延三个月，某延期间不计违约责任。

案涉交房时间由2021年5月1日延至某延至2021年8月1日。对艾某某主张的逾期交房违约金应从2021年8月2日起按合同约定的标准计算至2022年4月25日某意公司向艾某某发出《学府明珠交房催告函》之日止，共计267天，金额为20468元（766597元×0.01%×267天）。

关于艾某某诉请要求某意公司因虚假宣传需支付赔偿金20000元。一审法院认为，人车分流系小区的管理问题，该楼盘建设有地下人防工程，地下人防工程具有战时可防空、和平时期可用于小区居民停放车辆等功能。如案涉小区物业管理到位，小区人车分流是可以实现的；

另艾某某主张某意公司宣扬案涉小区系临川七小、临川一中的学区房，涉嫌虚假宣传。一审法院认为，学区房的划分区域变更系政策性因素，不能归责于本案某意公司。故一审法院对艾某某该项诉请不予支持。

关于艾某某要求某意公司支付房屋质量问题整改差价20000元。一审法院认为，案关于案涉房屋质量问题艾某某未向某意公司提供要求整改的书面材料，如案涉房屋存在质量问题，某意公司应根据艾某某的维修申请按照质保条款进行维修，无需向艾某某支付整改费用。对艾某某该项诉请，一审法院亦不予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》等法律规定，一审法院判决：一、江西某意投资发展有限公司向艾某某支付延迟交房违约金23167元；二、驳回艾某某的其他诉讼请求；

二审法院维持了一审法院的判决。

如果在购买商品房的过程发生逾期交房等情况的，在起诉之前，可以寻求邳州律师的意见，了解如何更好地组织和运用证据，争取获得法院的支持。